支払いスケジュール
家づくりには、業者選びから、契約、着工、完成、引渡し、入居と、一連の流れがあります。この一連の流れの中で、いつ、どんな支払いが発生して、それをどんな資金で支払っていくかという、家づくりの支払いスケジュールを把握しておくことが必要です。
いつ、どれだけ払えばいいの？
家づくりの支払いスケジュール
事前準備段階＜家づくり予算の検討＞
| 家を建てたい | |
| 内容 | 理想の家のイメージづくり |
| 費用 | |
土地は確保されているとして、総額どれくらいの家を建てるか、そのための自己資金と住宅ローンは用意できるかという、家づくりに関する予算を検討します。
業者選びの段階＜資金計画の立案・ローンの申込み＞
業者選び |
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| 内容 | モデルハウスの見学 工務店・設計事務所の検討 見積依頼 |
| 費用 | 契約金・申込金 地盤調査費 |
| 資金計画 | |
| 内容 | 借入額・借入先の検討 |
| 費用 | |
| 設計 | |
| 内容 | 設計契約※別途設計者に 依頼する場合 設計者とプランニングの 相談 |
| 費用 | 設計契約金 |
| ローンの申込み | |
| 内容 | ローン申込書記入 必要書類提出 |
| 費用 | ローン申込書類代 （民間は無料） （ローン申込代行手数料） |
家づくりに関する予算の目安がついたら、業者選びの段階になります。住宅展示場を見学したり、建築家や設計事務所を探したり、建設を依頼するハウスメーカーや工務店の選択を行います。プランニングの相談や見積依頼も、この段階で行います。見積りの結果、予算の修正を行うこともあります。
この段階でのラフなプランニングや見積りには、通常お金はかからないことが多いようですが、簡単な地盤調査などをすると、実費がかかる場合もあります。また、設計事務所などに設計業務を依頼する場合には、契約時の支払いが発生します。予算がほぼ確定した段階で、資金計画を立て、ローンの申込みを行います。
一覧表を参照すれば、ある程度の資金計画は立てられますが、実際に金融機関の窓口に直接出向いて、月々の返済額などを具体的に出してもらいながら相談するのがいいでしょう。最近では各銀行などでも、住宅ローン専門の相談窓口やインターネットでの情報提供などを充実させています。
プラン決定から着工段階＜工事着手金＞
| 業者と契約 | |
| 内容 | 工事業者と請負契約 |
| 費用 | 印紙税 建築確認申請費用 etc |
| 着工 | |
| 内容 | 着手金の支払い |
| 費用 | 工事着工費（工事・設計） 地鎮祭の費用 ［建替えの場合］ 解体工事費 引越し代・仮住まい費用 etc |
プランが決まり、建築確認申請が通ったら、工事会社と工事請負契約を結びます。このとき、工事着手金の支払いを行います。着手金の工事費総額（本体工事費と別途工事費の合計で消費税を含む金額）に占める比率はケースバイケースですが、最低でも２割程度は見込んでおくことが必要でしょう。
住宅ローンは、原則として、建物が完成して保存登記がされて初めて実行されるものですから、建物完成までの費用は自己資金でまかなうのが原則です。この辺が、家づくりの資金調達のポイントになります。また、請負契約の前に、仮契約が行われる場合もあり、その際、設計料や建築確認申請費用を支払う場合もあります。
工事会社と契約したら、いよいよ着工です。なにも建っていない土地なら問題ありませんが、建て替えの場合には、建物の解体や滅失登記、引越しや仮住まいが必要ですから、こうした費用も自己資金で用意しておく必要があります。
上棟から完成までの段階＜中間金の支払い＞
| 上棟 | |
| 内容 | 現場調査 中間資金の受け取り 中間金の支払い |
| 費用 | 上棟式の費用 中間金の支払い |
| 完成 | |
| 内容 | 竣工（施主）調査 |
| 費用 | 建築確認完了検査費用 |
着工後は、上棟、完成と進みますが、契約によっては、上棟時に工事費の中間金の支払いが発生する場合もあります。
上棟というのは、建物の骨組みができて、屋根ができあがった状態です。この段階で工事費の中間金を支払うのが、建築業界の慣習です。この中間金の支払いについても、請負契約書に明記されますから、初めの取り決めが大切です。
フラット35の中には、中間資金のための融資を行っている金融機関もあります。自己資金だけでは足りなく、早めに融資を受けたい方は、ぜひ検討してみてください。
引渡し・入居段階＜登記費用・ローン手数料・残金支払い＞
| 引越し | |
| 内容 | 費用決済 登記 引越し 工事残金支払い |
| 費用 | 工事費・設計料残金 登記関連費用 引越し代 ［つなぎ融資が必要な 場合］ つなぎ融資利息 ローン事務手数料 etc |
| ローン契約 | |
| 内容 | ローン契約 |
| 費用 | 印紙税 登記関連費用 ローン事務手数料 火災保険料 地震保険料 etc |
建物が完成すれば、引渡し、入居となります。この段階で、さまざまな費用が発生します。
建物完成後ただちに、建物の表示登記、保存登記を行います。この際、登録免許税と司法書士等への登記手続き費用が発生します。
<<フラット35を利用する場合>>
必要書類を提出してローン契約を結び、融資の実行を受け、工事会社などに残金の支払いを行います。ローン契約時には、事務手数料や印紙税、団体信用生命保険特約料、特約火災保険料などの諸費用がかかります。
残金の支払いは、引渡しと同時に行うこととする工事会社が多く、フラット35の実行日によっては間に合わない場合もあります。この場合、融資金を受け取るまでの間、別の融資を受ける必要があるのです。これをつなぎ融資といいます。ハウスメーカーなどでは、つなぎ融資の紹介をしてくれるところもありますが、紹介がない場合には、直接金融機関に相談してみる必要があります。当然のことながら、つなぎ融資を行う際には、金利や手数料が発生します。
フラット35の融資実行日が間に合わない場合、代理受領（工事会社がフラット35を直接受け取る契約）にしておけば、つなぎ融資なしに住宅の引渡しを受けることも可能です。ただし、このような契約が可能かどうかは、工事会社次第になります。
<<民間融資を利用する場合>>
ローン申込みの時点で、家づくりのスケジュールと、いつごろまでにどれくらいの資金が必要になるかをできるだけ詳しく伝えて、相談に乗ってもらうことが大切でしょう。民間の住宅ローンの場合には、フラット35よりも柔軟な対応をしてくれる場合が多いようです。
入居後＜不動産取得税の支払い＞
| 入居 | |
| 内容 | 新築パーティー・近所挨拶 最終資金の受け取り |
| 費用 | 不動産取得税 近所挨拶 家具等購入費 etc |
入居後には、不動産取得税がかかってきます。ただし、軽減措置もあるので、それほど大きな金額にならないケースが多いようです。
建物にかかわる固定資産税や都市計画税は、建物が完成した翌年から毎年かかります。通常は、家づくりのコストには入れないでも
大丈夫でしょう。