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フィナンシャルプランナーの「なるほど住宅ローン」

第8回「ローンの種類(1)フラット35」

フィナンシャルプランナー

☆主な登場人物
【ＦＰさとう】
住宅ローンが専門のファイナンシャル・プランナー
【佐々木さん】
これから住宅購入をしようと考えて、ＦＰさとうの事務所に相談にきたお客様。
　職業 ： 会社員　年齢 ： ３５歳
　家族構成 ： 奥さま、長男（５歳）、長女（３歳)

ＦＰさとう：
一口に住宅ローンと言ってもたくさんの種類があります。金利の種類でわけると、(1)固定金利 (2)変動金利 (3)固定金利期間選択型の 3つになります。
佐々木さん：
3種類だけなんですか？もっとたくさんあるように思いますけど・・・
ＦＰさとう：
もちろんもっとたくさんのローン商品があるんですが、基本形はこの3つです。あとは多少のアレンジが加わるだけなんですよ。
佐々木さん：
なるほど、そうなんですか。
ＦＰさとう：
はい。最初に固定金利について勉強して見ましょう。固定金利商品の代表は 『 フラット35 』 です。最長35年金利が変わりません。金利が変わらないということは、毎月の返済額も変わりません。
佐々木さん：
それは良いですね。返済額が変わらないということは将来の返済計画が立てやすいですよね。
ＦＰさとう：
そうですね。確かに将来の返済計画は立てやすいですね。それに、融資実行の時が低金利であれば、その低い金利を35年間使えるわけですから低金利の場合には有利な商品です。
佐々木さん：
やっぱりそうですよね。僕も フラット35 を使おうかなと思っていたんですよ。金利が上がらないから得ですよね。ＦＰさとう：でも、良いことばかりでも無いですよ。一般的には固定期間選択型や変動金利よりも金利が高めです。それに、銀行ローンの金利には団体信用生命保険の保険料が含まれていますが、フラット35はローンとは別に保険料を負担することになります。 逆に一般的な銀行ローンでは必要な「保証料」がフラット35の場合必要ありませんので、単純な比較は出来ないです。金利・団体信用生命保険の保険料・保証料等々トータルコストを計算する必要がありますよ。

≪借入金額 2500万円　返済期間 35年の例≫

フラット35   10年固定期間選択型
0 円 保証料 50 万円
約 134 万円 団信保険料35年分 0 円（金利に含む）
2.8 % 当初10年間の金利 1.9 %
93,444 円 10年間の毎月の支払額 81,539 円
2.8 % 11年目以降の金利 3.5 %
93,444 円 11年目以降の毎月の支払額 97,422円
約 4035 万円 支払総額 約 3950 万円
ＦＰさとう：

このシュミレーションだとフラット35の方が支払総額は多くなってしまいます。実際には10年後、20年後の金利水準がどうなっているかによって結果は全く変わってので今の時点でどっちが得かわかりません。 将来の支払額を確定させるためにフラット35を利用する ( 安心重視 ) のであればOKです。得だからフラット35を使おう ( 損得勘定 ) と思っているならもう少し考える余地がありそうですよ。
佐々木さん：
そうなんですか。 もう一度検討したほうが良さそうですね。
ＦＰさとう：
そうですね。 それとフラット35にはもう一つの注意点あるんですよ。
佐々木さん：
注意点？　それってどういうことですか？
ＦＰさとう：
金利と手数料の関係です。 このように、金利が低いと手数料が高く、金利が高いと手数料が低く設定されている場合が多いようです。

≪借入 2500万円　返済 35年の場合　ボーナス併用無≫

タイプＡ   タイプＢ
3.21 % 金利 2.99 %
50,000 円 事務手数料 借入金額の 2.1 %
( 525,000 円 )
99,167 円 毎月の支払額 96,074 円
約 4165 万円 10年間の毎月の支払額 約 4087 万円
佐々木さん：
なるほど、表面上の金利に惑わされないようにしないといけないですね。
ＦＰさとう：
そうなんですよ。それがとっても大事なことです。

　

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